“不交吉房產拍賣案”之我見
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近日，一則“廣州中院：司法拍賣不交吉，明知房屋狀態下不支持立即騰房”的文章刷爆了朋友圈。
（2018）粵01民終17779號民事判決書摘要：
本院認為：本案二審的主要爭議焦點在于陳xx應否騰空涉案房屋，對此本院認為，李xx雖已競得涉案房屋并取得了涉案房屋的《房地產權證》，依法享有涉案房屋的各項法定權利。但涉案房屋是按現狀不交吉方式拍賣，李xx在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律后果。現李xx在取得房屋所有權后立即要求陳xx、陳xx騰空搬離房屋，理由欠充分，本院暫不予支持。而李xx要求陳xx、陳xx自2017年9月21日起支付占用費合法合理，陳xx在二審亦未提出異議，故陳xx、陳xx應按一審判決確定的標準計付至本判決發生法律效力之日止。綜上所述，陳xx的上訴請求部分成立，本院予以支持。
（圖片來源網絡）
該判決引起了業界和網友們的廣泛討論，有的人認為李xx明知是以不交吉的方式拍賣，就應該承擔該不交吉拍賣帶來的風險，但法院既然承認李xx對房產享有法定權利，則應當明確陳xx搬離期限。多數人認為如果形成這樣的裁判思路，會使流拍成為常態，執行難上加難。甚至有外省朋友問什么是不交吉？
為此筆者還專門上網查了百科，顯示：“交吉”和“不交吉”是粵語地區房屋交易中常見的兩個詞，“吉”字本應是“空”字，由于粵語中“空”字與“兇”字諧音，生意人為了避諱，把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”實際上應該是“交空”和“不交空”，字面的意思指的是交易的房屋是否已無人居住、是否已經騰空，在法律上指的是交易房屋是否正在被第三者使用。但應該說“交吉”和“不交吉”都不是一個法律術語。
另外，筆者又專門上淘寶司法拍賣網查看了部分各地法院拍賣公告，發現只有廣東地區的法院才會在競拍公告中經常使用“交吉”和“不交吉”，而其他省份暫未看到有如此表述的內容。可見正如百科說的，“交吉”和“不交吉”的表述應該只發生在粵語地區。既然“交吉”和“不交吉”并非專業法律術語，那在法律上到底如何解讀呢？
筆者認為，“交吉”和“不交吉”只是粵語地區拍賣行業里的習慣用語。
交吉價指的是：房屋可以在市場上進行正常交易的完全市場價值，買受人享有房屋的占有、使用、收益和處分的全部權利。
不交吉價指的是：房屋由于存在租賃關系或其他被占用情況，使其在市場上進行交易時受到一定的限制，買受人在一定期限內或長時間內不能完全享有房屋的占有、使用、收益和處分的全部權利。
“不交吉”不影響物權的轉移以及新的權屬人合法行使權力。
第一種“不交吉”：房屋存在合法的租賃關系或者其他用益物權。
根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條【所有權變動后的合同效力】“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”即俗稱的“買賣不破租賃”原則。新的所有權人應法定承受該租賃合同。即什么也不需要做，什么也不需要說，原租賃合同的權利義務內容維持不變，自動將出租人替換為新的所有權人。
另外，根據《物權法》第一百一十七條【用益物權人享有的基本權利】“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。”物權人行使物權的同時，不得妨礙依法成立的用益物權的行使。
綜上所述，買受人如果在明知拍賣的房產存在合法租賃關系或者其他用益物權的不交吉的情況下，無權要求原合法占有人騰空房屋。
第二種“不交吉”：房屋不存在合法的租賃關系或者其他用益物權，但目前被原業主繼續使用或者經原業主允許其他人使用的情況。
根據《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”那么從法院出具裁判文書之時，原業主就喪失了該房屋的所有權。
另外，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條“人民法院裁定拍賣成交或以流拍的財產抵債后，除由依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。”
根據上述法律和司法解釋規定，原業主應當向買受人依法移交被執行的房屋。原業主從法院出具裁判文書之時就已經喪失了該房屋的所有權，且原業主既不是該房屋的承租人，也不是該房屋的用益物權人，原業主已屬于無權占有，根據《物權法》第三十四條【返還原物權請求權】“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”買受人對該房屋依法享有返還原物請求權，有權請求法院判令原房主騰空搬離房屋，并向買受人支付占用費。
法院以李xx在拍賣時明知涉案房屋是按現狀不交吉方式拍賣，所以其應當承擔相應的法律后果為由，不支持李xx 要求陳xx、陳xx騰空搬離房屋的訴訟請求是完全一刀切的做法。以筆者的理解，法院表述出來的意思就是因為房屋的現狀是有人占有的，而買受人又是明知該情況的，所以不管該占有人是有權占有還是無權占有，買受人成為該房屋的所有權人后都無權要求占有人返還原物。“交吉”和“不交吉”只是對房屋現狀的一種習慣表述，但并不影響物權的轉移以及新的權屬人合法行使權利。法院的判決顯然無視物權法的相關規定。另外，從法理上講，被執行人本來就應當主動提供財產給法院執行，以清償自己的債務，但法院的這種判決無異于主動向老賴開放不履行判決的大門。
法院的判決將會對拍賣市場及法院的執行工作帶來消極影響
此判決一出，勢必令很多人對司法拍賣產生懷疑。花錢買了房子不能住，甚至還要花費大量的人力物力財力去和原物主協商、周旋、對簿公堂，誰還敢去參與競拍，無人參與競拍必定會使得拍賣市場出現大量的“流拍”現象。從法律的角度上看，不交吉的司法拍賣大量“流拍”，客觀上使得有房產卻又無法執行的案件越堆越多，使得執行難的現狀日益加重。從經濟發展的角度上看，“流拍”的負面作用除了使拍賣價格越來越低，影響拍賣的收益外，還使買主產生了“盼低觀望”的心態，這些都不利于拍賣市場的健康發育。
廣州市中院對此事件的態度 — 正視輿論、不回避、不推卸
2018年11月30日，廣州中院公開回應不交吉房產拍賣案，表示會高度重視，成立專業小組進行案件核查，并及時向社會公布。
2018年12月4日，廣州中院以積極應對的態度，兌現了及時向社會公布的承諾，再次發表《情況通報》，表示決定對（2018）粵01民終19145號、（2018）粵01民終17779號民事判決依法啟動審判監督程序，并嚴格依照法律及相關司法解釋的規定予以規范，維護各方合法權益。
法律條文解讀
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十八條第一款：“各級人民法院院長對本院已經發生法律效的判決、裁定、調解書，發現確有錯誤，認為需要再審的，應當提交審判委員會討論決定。”
雖然該判決引起了紛紛議論和譴責，，但廣州中院應對此事件的態度是值得點贊的。從公開回應到作出處理決定只經過了短短的4天，可見廣州中院對此事件確實是高度重視的。廣州中院面對輿論，不回避、不推卸，積極主動介入事件調查，接受公眾的監督，以行動重塑法院的形象，讓人民重拾對法院及司法的信任，贊！期待該案后續的再審情況，希望法院能夠作出一個合法、公正且合理的判決。
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