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2018年，某地產公司海南省重點項目A酒店三期已竣工交付并投入使用，該項目建筑物橫跨兩個地塊——12-14-5號地塊和12-14-12-3號地塊。其中12-14-5號地塊用地性質為商服用地，土地終止日期2036年02月09日。12-14-12-3號地塊用地性質為住宿餐飲用地，土地終止日期2055年09月24日。因A酒店建筑橫跨兩個地塊，且兩塊土地的用地性質不同，土地使用年限也不統一，導致不動產權登記無法正常辦理。為保證酒店不動產權證順利辦理，某地產公司向市住房與城鄉建設局提出申請：1.申請將商服用地的12-14-5號地塊變更為住宿餐飲用地。2.申請將12-14-5號地塊現土地使用年限2036年02月09日止延長至2055年09月24日止。3.申請將12-14-5號地塊與12-14-12-3號地塊合并登記，以推動各項工作順利開展。

市住房與城鄉建設局和自然資源與規劃局均認為：某地產公司第1項申請，可以根據《中華人民共和國規劃法》（以下簡稱《規劃法》）和《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）及《中華人民共和國不動產暫行登記條例》（以下簡稱《不動產登記條例》）的規定和法定程序申請、審批，并辦理變更和登記。但對地產公司第2項申請，市住房與城鄉建設局和自然資源與規劃局認為，某地產公司只能在12-14-5號土地使用年限2036年02月09日前一年才能申請延長。2018年申請延期該幅土地使用年限沒有法律依據。

為了分析和理清某地產公司第2項的請求的合法性，筆者查閱和分析了相關法律法規和各地人民政府規范性文件，認為某地產公司申請將12-14-5號地塊的土地使用年限延長至2055年09月24日止并申請將12-14-5號地塊與12-14-12-3號地塊合并登記，是有法律依據和現成的操作實例的。

申請延長土地出讓年限有法可依

1.根據《中華人民共和國物權法》（以下我簡稱《物權法》）第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2.根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第二十一條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

3.根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（1）住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統一執行的土地使用年限為70年;（2）工業用地(也就是人們常說的工廠、工業區)：全國統一執行的土地使用年限為50年;（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地：全國統一執行的土地使用年限為50年;（4）商業、旅游、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年;（5）綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

由上可知，法律明文規定，非住宅建設用地使用權可以按法律規定的辦理土地使用年限續期，土地使用者可以在土地使用年限屆滿前一年提前申請，且最高年限不超過國家相關法律法規的規定。

土地使用年限屆滿前一年申請續期，是指土地使用者最遲在土地使用年限屆滿前一年申請續期，而不是指在土地使用年限屆滿前一年才能申請續期。

1.從字面解釋分析，《房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期。“至遲于”字面意思應該等同于“最晚在”的字面意思，也就是說土地使用者需要繼續使用土地的，應當最晚在屆滿前一年申請續期。

2.《房地產管理法》屬于行政管理的法律。行政機關執行行政法律法規的基本原則就是“法無明文不可為”。《中華人民共和國城市房地產管理法》關于土地使用者申請續期只規定了“至遲于屆滿前一年申請續期“，而未使用“至早于”什么時候申請。那么，行政機關就只應該審查土地使用者續期申請未晚于土地年限屆滿前一年即可。至于土地使用者早于土地使用年限屆滿前多少年申請，完全是土地使用者的權利，行政機關無權限制。

3.從《房地產管理法》第二十一條的立法意圖分析，該條設定土地使用者至遲于土地年限屆滿前一年提出申請，其實是為了給土地的所有者（人民）及授權的管理者——各級政府的最低的準備時間,或同意續期或依法收回!

在《物權法》和《房地產管理法》的規定和和原則的指引之下，各省市曾出臺相關的規范性文件，嚴格加強國有土地管理，依法解決當地相關歷史用地問題，規范已出讓國有建設土地改變土地使用權年限的審批程序及涉及的補交土地出讓金的問題。

筆者搜索網絡大數據發現，至少以下省市都出臺了相應規范文件，規范土地使用年限續期和補交土地出讓金的問題：

1.廣東惠州市國土資源局于2017年9月18日發布《惠州市關于規范已出讓國有土地改變土地使用權年限的實施辦法（征求意見稿）》：

第二條 

本辦法適用范圍為已領取了《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》的，或取得城鄉規劃管理部門同意改變有關土地使用條件批準文件的出讓國有商住用地（含商業用途、商住用途和住宅用途等）。

第四條 

以下情形，土地使用權人可以申請改變土地使用年限：

（一）因城鄉規劃改變土地用途且該宗土地剩余使用權年限未達到法律規定的最高出讓使用權年限的；

（二）城鄉規劃要求要統一開發建設的多宗土地使用權、但各宗土地剩余使用權年限不一致的；

（三）在辦理不動產統一登記工作中，因多宗土地剩余使用權年限不一致而要求統一年限的；

（四）法律法規規定其他可以改變國有土地使用權年限的。

第八條

經市、縣（區）政府批準改變土地使用權年限的，土地使用權人應和國土資源主管部門重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》或《補充協議》，約定相關權利義務。繳清土地出讓金和稅費后，不動產登記主管部門給予重新核發新的《中華人民共和國不動產權證書》。

第九條

土地使用權人申請辦理改變土地使用權年限，涉及需要補繳土地出讓金的，應當依照下列規定向國土資源主管部門補交土地出讓金。

應當補交土地出讓金的計算方法為：單獨改變土地使用權年限、土地使用權年限及用途同時改變、改變土地使用權年限及調低容積率的，補繳地價為改變前后地價之差；改變土地使用權年限及增加容積率、土地使用權年限及容積率同時改變且改變用途的，樓面地價需擇高確定。具體計算公式為：

改變土地使用權年限應補繳土地出讓金=改變土地使用權年限后土地使用權市場價格－剩余土地使用權年限土地使用權市場價格

土地使用權年限及用途同時改變應補繳土地出讓金=(改變土地使用權年限后新用途樓面地價－剩余土地使用權年限舊用途樓面地價)×建筑面積

改變土地使用權年限及降低容積率應補繳土地出讓金=改變土地使用權年限后新容積率土地使用權市場價格－剩余土地使用權年限原容積率土地使用權市場價格

改變土地使用權年限及增加容積率應補繳土地出讓金=擇高確定的樓面地價（改變土地使用權年限后新容積率條件下樓面地價；改變土地使用權年限后原容積率條件下樓面地價；原容積率出讓樓面地價進行期日修正后樓面地價）×新增建筑面積＋（擇高確定的樓面地價－剩余土地使用權年限原容積率樓面地價）×原建筑面積

土地使用權年限、容積率及用途同時改變應補繳土地出讓金=擇高確定的新用途樓面地價（改變土地使用權年限后新容積率、新用途條件下樓面地價；改變土地使用權年限后原容積率、新用途條件下樓面地價）×新增建筑面積＋（擇高確定的新用途樓面地價－剩余土地使用權年限原容積率、舊用途規劃條件下樓面地價）×原建筑面積

上述公式中，土地使用權市場價格、樓面地價是指土地估價師按照規定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地的土地使用權價格。其中：土地使用權市場價格為評估總價，樓面地價為評估單價。

2.《防城港市人民政府關于印發防城港市國有建設用地使用權延長年限暫行規定的通知》

第五條 

申請延長國有建設用地使用權出讓年限的建設項目，原則上必須是項目已動工、開發建設面積占項目用地總面積的50%以上且在申請延長土地使用年限時正在進行建設，市國土資源局方可受理；經審查后，報請市人民政府批準延長國有建設用地使用權出讓年限至最高出讓年限。

屬下列情形之一的，土地使用權人可在符合前款的條件下，申請延長國有建設用地使用權出讓年限至土地原用途對應的法定最高出讓年限：

（一）土地原出讓年限未達到最高出讓年限，在不改變出讓土地原用途的情況下，土地使用權人申請延長至該土地用途的最高年限；

（二）因政府原因未形成土地基本的開發條件，造成土地使用權人未能按原批準用途進行開發，現在受讓土地雖已具備開發條件，但剩余出讓年限較短不利于項目開發的。

第六條 

不得延長土地出讓年限的情形：

（一）因土地使用權人自身原因致使出讓土地未開發利用的，不得批準延長土地出讓年限；

（二）法律法規規定的其他情形。

第七條 

出讓年限延長期：

（一）屬于本規定第五條第二款第一項情形，經批準延長國有建設用地使用權出讓年限的，所批準延長的年限與原國有建設用地使用權出讓合同約定的出讓年限之和不得超過該土地用途對應的法定最高出讓年限。

（二）屬于本規定第五條第二款第二項情形，經批準延長國有建設用地使用權出讓年限的，所批準延長的年限與剩余出讓年限之和不得超過該土地用途對應的法定最高出讓年限。

第八條

延長國有建設用地使用權出讓年限至最高出讓年限的，應按規定依據評估時點對應的土地市場價格補交土地出讓金差價。

土地出讓金差價=辦理延期批準手續后該宗土地可使用年期土地市場價格—辦理延期批準手續時該宗土地按原出讓合同約定計算剩余土地使用年限土地市場價格。

土地出讓金差價由市國土資源局委托具有資質的評估機構評估并集體研究后報市人民政府確定。

土地使用性質變更或土地使用年限變更或延長應按法律規定程序申請、審批和辦理登記。

建設單位無論是申請土地性質變更還是土地使用年限延長，均應按《規劃法》和《土地管理法》規定的程序執行。

《規劃法》第四十三條規定，建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更后的規劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設單位應當及時將依法變更后的規劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。

《土地管理法》五十六條規定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

《房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

根據上述分析，筆者認為某地產公司可以先申請將12-14-5號地塊的商服用地變更住宿餐飲用地，然后將變更用地屬性的土地使用年限再申請延長至2055年09月24日止，保持與12-14-12-3號地塊用地性質和土地年限一致。然后就可以申請將兩塊土地進行合并登記，最終完成A酒店不動產權證的辦理。