尚法 勤勉 精專 共贏

4月1日晚，廣州市社會組織“暖業援企”專業服務團－廣州市房地產行業協會專場對接會通過在線形式順利舉行。會上，廣州仲裁委員會仲裁員、廣州市律協對外合作與交流委員會委員、廣東金橋百信律師事務所高級合伙人&房地產部副主任王煌律師就“新冠肺炎疫情對房地產公司全流程相關合同履行的影響”進行解析答疑。廣州市房協會員企業代表及有關從業人員逾4000人次收看王煌律師的網絡直播并參與線上互動。

根據廣州市社會組織管理局的工作安排，為推動社會組織參與疫情防控，助力企業復工復產，廣州市社會組織聯合會于3月23日宣布成立廣州市社會組織“暖業援企”專業服務團。本次線上對接會是服務團成立以來與廣州市房協的首次對接聯動。因應會員企業在復工復產復市過程中的服務需求，依托服務團強大的專業力量，廣州市房協將陸續為會員提供法律、財務、稅務、金融以及人力資源和社會保障等方面的“定制服務”。

在本次分享會上，王煌律師主要從疫情期間法律中不可抗力規則與情勢變更制度、疫情對房地產全流程合同履行的影響、疫情對房地產影響的應對策略三個方面做了詳細、專業的解答。

王律師首先對不可抗力所要分析、甄別的范圍進行了界定，雖然受新冠肺炎疫情直接影響的是感染疾病的患者，但是這部分人群據數據反映只有8萬多人，對社會經濟、對所有企業的影響并不是太大，真正對社會經濟影響大的是政府采取防止疫情擴散的管控措施、應急處置措施，這些措施中的民眾自我隔離，疏散控制人流等，導致自然人的行動受限，不能從事相關工作、履行相關合同義務的主體；而作為企業來講需要自然人的行為堆砌和配合才能夠履行合同義務，開展經營活動，從影響人數來看防控措施、應急處置措施才是真正影響到企業經營、合同履行的重要因素。因此，疫情和疫情導致的防控措施和應急處置措施是否屬于不可抗力是要首先解答的問題，我們在今天分享的第一個方面中結合不可抗力規則來分析。

我國《民法總則》規定的不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。新冠肺炎疫情是前所未見的新型病毒引發，沒有藥物可以防疫和治療，對其傳播也沒有有效的防御手段，因此符合不可抗力的特征。在疫情嚴重的情形下，政府被迫采取的防控措施和應急處置措施都有其緊迫性和必要性，也是沒有其他選擇的解決措施，符合不可抗力的特征。這些防控措施必然對社會經濟造成巨大的影響，盡早確定其性質是定分止爭的關鍵。2020年2月10日，全國人大常委會法制工作委員會相關負責人在解答疫情防控中社會普遍關心的法律問題時明確指出，當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件。為了保護公眾健康，政府采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并且不能克服的不可抗力。

但是我們要注意，該不可抗力的范圍是有前提的，即“為了保護公眾健康，政府采取的”防控措施，才屬于本次確定的不可抗力范圍，我們今天后續對相關問題的分析也都是建立在這個法定范圍內的基礎上。

不可抗力規則就是指法律所規定的不可抗力的范圍，但是很多合同中會因為合同訂立方的需求而調整不可抗力的范圍，以求達到將來可以免責或減輕責任的目的，例如房屋預售合同中的交付房屋期限可能受到不可抗力影響而延遲時，開發商希望列入更多的情形，例如不足以達到不可抗力的惡劣天氣、政府行政行為、公共事件、影響開工的體育賽事和國際性會議、施工單位員工罷工等等。這些約定學術上通常稱之為不可抗力條款，要區分不同的情形來分析其法律效力，因為時間關系不做過多闡述，簡而言之，不可抗力條款在平等合同主體之間約定的不違反強制性效力規范的內容是有效的，否則可能存在效力瑕疵或無效的情形。

我國對于不可抗力認定的尺度是居于客觀說和主管說之間，即客觀上的不可抗力全部認可，主觀上存在的不可抗力要絕大多數公眾都不能預見、避免、克服才能認可為不可抗力免責事由。本次疫情和防控措施正好在我們能夠認定的尺度范圍內。

我國現今的情勢變更制度最早明確規定在《合同法解釋（二）》（法釋【2009】5號）第26條中，“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

但是這個條款確定的情勢變更排除了不可抗力造成的合同繼續履行明顯不公平或不能實現合同目的，而目前我們所看到的疫情及其所引起的防控措施多數是引起合同繼續履行存在不公平或不能實現合同目的之情形。我們注意到《民法典（草案）》中合同編第533條，對這一制度作出了調整，將不可抗力引起的合同履行不公平、不能實現目的，納入了情勢變更的范圍。

實際上我國法院不論是在非典期間的判決，還是在其他時期、其他類型的判決中，都看到了法院在不可抗力引起的情勢變更情形發生時采取了依據公平原則進行的酌情處理方式。因此在本次疫情及其防控措施引起合同繼續履行明顯不公平或不能實現合同目的時，合同一方可以向人民法院或仲裁機構請求變更或解除合同。

王煌律師總結疫情期間服務客戶的法律問題以情景代入的方式，從房地產全流程的土地、工程、經營、物業四個方面進行專業分析。

例：房地產開發商在簽訂土地出讓合同后，因新冠肺炎疫情及防控措施無法及時繳納土地出讓金，出讓方能否解除該合同？

這個出讓方是指政府土地管理部門。根據相關法律規定土地受讓方在簽訂土地出讓合同60日內支付全部土地出讓金，逾期未付，出讓方有權解除合同并可請求違約賠償。繳付土地出讓金是土地受讓方的金錢給付義務，一般情況下支付行為是可以履行的，發生履行不能的情況一般不會是因為不可抗力，而多是個人原因。但在疫情影響下，尤其是疫情爆發高峰期銀行沒有開門的，或應履行支付義務的人受疫情影響患病，行動能力喪失或因管制措施無法及時履行支付義務的，開發商必須證明履行義務受限且無法克服，在及時履行通知義務后，我們認為可以構成免責事由，此種情形下政府部門不能以受讓人違約而解除土地出讓合同。

例：在建工程因新冠肺炎疫情及防控措施影響無法如期完成，能否主張順延工期？若能順延，順延期間該如何計算？

這是房地產開發商提出的問題，我們認為是可以延期，因疫情及其防控措施限制勞動者流動和建設工地的復工時間，建設工程需要大量人力、物力才具備復工建設的條件，有些工地具備復工條件但政府部門不批準復工。順延期間應以確定的疫情影響期間為準，已經履行應盡通知義務的，可以主張相應的期間順延。

例：發包人與承包人因新冠肺炎疫情及防控措施遭受的損失應如何分擔？

發包人與承包人之間最直接的損失就是人工成本，即因疫情影響產生的停工、窩工、待工期間的產生的人工費支出。我們認為，首先應分清楚各自責任范圍，有明確的責任劃分節點的，應確定為一方的責任，由其自行承擔，例如：因承包人未按疫情防控部門要求組織復工、防疫條件不具備等導致被停工，產生的窩工由承包人承擔。雙方無責任或不在各自責任范圍，就只能適用公平原則，我們應準確把握具體情形去適用公平原則。建設工程的成果最終是發包人取得，因此在依據公平原則處理時可以分配主要由發包人承擔，承包人提供的是工程施工服務，應在其收益所匹配的范圍內擔責。

例：房地產公司開工、復工后，應當采取哪些基本保障措施?

我們認為政府發布的防控措施建立疫情防控機制、方案，開工、復工的實施方案，對準備返工的人員進行崗前排查，加強疫情防控的宣傳，保障施工現場具備消毒的條件，確保防疫相關的物資充足；設立專人專崗專款的疫情防控專項工作，工地封閉作業，施工人員戴好口罩情況下進入工地，工地實名制登記，記錄時做好體溫檢測與登記，如發現有疑似病例及時采取隔離、全面消毒措施并配合政府部門做好聯防聯控的工作。

例：新冠肺炎疫情背景下，購房者延遲支付購房款的，是否應當承擔違約責任?

購房者延遲支付房款通常情形下很難免責的，如前面講到的“金錢給付義務，通常不會發生不可抗力的履行不能”。但確有證據證明新冠肺炎疫情導致患病或者被采取集中隔離的人員無法實施支付行為的，可以提交免責的通知。

例：購房者能否以開發商延遲交房為由主張解除房屋買賣合同？

我們需要區分約定和法定情形。要看合同中是否作出了延遲交付可解除合同的約定，一般開發商都會規避這樣的條款，因為退房手續繁瑣，撤銷房管部門的預售登記備案或預告登記，解除網簽等都特別困難。通常約定是無論延期交房多久都只承擔逾期交付的責任，不導致合同解除的后果。即使約定可以解除，也會延長可以解除的延遲交付期限。如果真的無約定，就按法定，最高院的相關司法解釋明確，沒有對延期交付作出約定時開發商延期交房的期限不能超過三個月，超過三個月的購房者可以主張解除合同。

例：租賃合同中經營性用房承租人能否主張適當減免租金？

經營性用房承租人，如食肆、教育機構、影院、工地等，確因本次疫情及其防控措施的不可抗力因素受到重大影響，導致繼續履行合同明顯不公平或不能實現合同目的的，可以依據情勢變更原則主張變更合同或解除合同，變更合同的請求可以是“部分減免租金”，最終看法院是否認定該請求成立，請求成立的會依據公平原則酌情處理。

例：具有居住功能的房屋承租人是否有權主張減免租金？

一般來說，居住用房不會因為疫情及其防控措施而導致不能實現合同目的，疫情發生期間，承租人因疫情原因“居家隔離”是承租人承擔法定義務，疫情雖對承租人出入住所造成不便，但并未影響到原租賃合同目的中的使用用途，不符合情勢變更的情形，因此主張變更合同的請求可能不被支持。

例：新冠肺炎疫情防控期間，物業服務企業應盡的義務有哪些？

最近因網格化防疫管理控制措施導致業主與物業服務企業產生一些糾紛。防控措施對業主行為的限制到底是侵權行為還是適當的管控行為呢？我們認為作為物業服務企業有義務根據政府部門要求應做好防控工作，在政府部門的防控要求范圍內的措施業主應無條件積極配合；超過防控措施范圍的過度防疫，只要不造成對業主自身太大的損害，出于公共利益的考量，也應盡量配合。物業服務企業應做好公共區域、公共設施設備消殺、實行專人值守、做好進出物業管理區域人員、車輛登記工作、對全體業主進行排查加強物業區域防控知識宣傳等工作。

例：物業服務企業能否以防疫為由，向業主收取相關費用?

防疫費用屬于小區公共衛生費用支出，公共衛生支出的承擔主要取決于物業服務合同的約定，如果約定物業服務計費模式是酬金制，一般應是業主支付；如是包干制，要看有沒有不可抗力承責條款，未約定清楚的不可抗力承擔主體和范圍的，就可能需要物業公司自行承擔了。物業服務企業根據政府的相關政策要求實施的防疫行為和措施，可以向政府部門申請相關費用和補貼 。

例：業主欠繳物業費，或經催促后仍未繳納，欠費期間物業服務企業是否有權拒絕提供該戶門口區域的消毒服務?

消毒服務是為全體業主公共利益，個別業主欠繳物業管理費只是單個合同關系中的違約，不能因某一業主的欠費而影響多數業主的人身安全利益，物業服務企業不能就其單一合同的違約在先而在公共利益的義務中行使對其的抗辯權，私權益與公共權益之間不具對等的抗辯利益。因此物業服務企業不能拒絕對任何業主提供防疫公共服務。

王律師表示，本次講座所討論的不可抗力，前提是在政府公布的同意采取的措施的范圍內，才認為是屬于不可抗力。在這次疫情中，有的村居社區，采取了過激的防控措施，這一部分是否屬于不可抗力，需要視具體情況加以區別對待。

疫情期間，王煌律師在廣東省新的社會階層人士聯合會、廣東省司法局、廣州市房地產行業協會等平臺多次參加公益普法宣傳活動，讓大眾足不出戶就能獲取專業的法律知識，受到社會和同行一致好評。未來，王煌律師繼續會與大家分享、探討疫情期間及疫情解除后社會中產生的法律問題，敬請關注！

通訊員：梁丹

排版&編輯：品牌部