無效論的觀點是：這類合同屬流抵押合同，違反法律的強制性規定，系無效合同，其法律依據主要是：

《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”

《中華人民共和國合同法》第五十二條對合同無效的情形作出了明確的規定：……（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；　（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；　（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

有效論的觀點是：借款合同雙方當事人經協商一致， 就雙方的借款本息、違約金等等進行綜合清算，終止借款合同關系后，設立房屋買賣合同關系，將借款本息等轉化為已付購房款，這是兩個獨立的合同，雙方并無設立抵押權的合意，也不存在抵押物直接流轉的事實，故不存在流抵押的情形，不違反《物權法》、《擔保法》的效力性強制規定及最高院司法解釋規定。

法無禁止即為允許，該合同并不違反《合同法》第五十二條的規定，應認定為有效合同。最高院對此觀點亦予認可，具體可參考最高院發布的指導案例72號湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案。［（2015）民一終字第180號］，該案中，最高院對湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司之間在借款合同期限屆滿后達成的商品房買賣合同的有效性予以認可。該案例對其后的類案事實認定及判決起到了積極的指導性作用。

筆者認同第二種觀點。無效論與有效論兩種觀點的碰撞，源于對上述房屋買賣合同是否屬流抵押合同的不同界定。而根據《擔保法》的規定，流抵押應為直接流轉抵押物的所有權。在沒有證據證明合同雙方當事人存在以合法行為掩蓋非法目的的情況下，不能界定雙方當事人簽訂房屋買賣合同實為直接流轉實現債權的抵押權。

推薦閱讀