廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在國(guó)家住建部商品房買賣合同示范文本（2014年版）基礎(chǔ)上制定發(fā)布的廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本（下稱“新范本”），已于2020年11月1日起實(shí)行，新范本實(shí)行后，2005年廣州市商品房買賣合同示范文本（以下稱“舊范本”）即失效。新舊范本相比有哪些變化，以及開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)這些變化，筆者試著作如下簡(jiǎn)析。
李開華 合伙人
廣東金橋百信律師事務(wù)所
林璇子 實(shí)習(xí)律師
廣東金橋百信律師事務(wù)所
1、開發(fā)商應(yīng)如實(shí)對(duì)商品房相關(guān)情況進(jìn)行說明或承諾。
新范本規(guī)定對(duì)商品房基本情況、對(duì)房屋權(quán)利情況，小區(qū)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（如綠地率、小區(qū)內(nèi)非市政道路、規(guī)劃的車位、車庫、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、垃圾站、再生資源回收站、公廁、肉菜市場(chǎng)、變電站、公共交通站場(chǎng)等設(shè)施等），對(duì)遮擋或妨礙房屋正常使用等情況進(jìn)行說明或作出承諾，甚至樓盤是否設(shè)置樓巴也需要列明。2、增加商品房計(jì)價(jià)方式，相應(yīng)調(diào)整面積差異處理方式。
從舊范本按套內(nèi)建筑面積和建筑面積兩種計(jì)價(jià)方式，增加到按新范本套內(nèi)建筑面積、建筑面積、按套及按約定方式四種計(jì)價(jià)方式，并根據(jù)四種計(jì)價(jià)方式相應(yīng)地調(diào)整面積差異處理方式。
3、提高商品房交付條件，明確商品房基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付使用時(shí)間及約定相應(yīng)責(zé)任。
（1）關(guān)于交付條件。新范本第八條規(guī)定，商品房交付條件應(yīng)至少取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件或竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見書以及房屋測(cè)繪報(bào)告。相比舊范本交房條件更嚴(yán)格。（2）關(guān)于商品房基礎(chǔ)設(shè)施交付使用條件。新范本規(guī)定商品房交付應(yīng)具備永久水電及通郵條件，否則按照逾期交房處理；除此外的燃?xì)狻㈦娫捦ㄐ拧⒂芯€電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)約定達(dá)到使用條件時(shí)間以及逾期的責(zé)任，但不會(huì)影響交房。
4、細(xì)化商品房交付手續(xù)，增加因其他質(zhì)量問題及空氣質(zhì)量、建筑隔聲問題買受人可以依約解除合同。
（1）新范本第十條規(guī)定，辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。
（2）新范本第十條規(guī)定，買受人查驗(yàn)的商品房存在下列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的（屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；管道堵塞；門窗翹裂、五金件損壞；燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等），由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付；新范本第十五條規(guī)定，出現(xiàn)其他質(zhì)量問題，由出賣人及時(shí)更換、修理；如給買受人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；經(jīng)過更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用的，買受人有權(quán)解除合同。
（3）新范本第十五條規(guī)定，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲經(jīng)整改仍不符合標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)解除合同。
5、完善規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的相關(guān)規(guī)定。
（1）關(guān)于規(guī)劃變更。新范本第十三條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原許可機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。原許可機(jī)關(guān)批準(zhǔn)前應(yīng)當(dāng)征求利害關(guān)系人的意見（涉及產(chǎn)權(quán)人的專有部分或者產(chǎn)權(quán)人所在建筑物的共有部分）。涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人，由買受人接到通知后在十五天內(nèi)決定是選擇解除合同還是選擇繼續(xù)履行合同。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。
（2）關(guān)于設(shè)計(jì)變更。新范本第十四條規(guī)定，雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程施工梯文件，可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人，由買受人接到通知后在十五天內(nèi)決定是選擇解除合同還是選擇繼續(xù)履行合同。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。
6、明確辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限及相應(yīng)責(zé)任。
新范本第十九條規(guī)定，雙方應(yīng)在商品房交付之日起不超過210日（舊范本為不超過180個(gè)工作日）向到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)登記；出賣人應(yīng)在商品房交付之日起不超過240日（舊范本為不超過210個(gè)工作日）到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為買受人辦妥房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并將以買受人為權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書交付買受人。
7、明確因出賣人原因買受人解除合同，出賣人應(yīng)退款及計(jì)息的標(biāo)準(zhǔn)。
即按照不低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心在買受人付款日最近一次公布的相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR計(jì)算給付利息。
8、增加了稅費(fèi)承擔(dān)及個(gè)人信息保護(hù)條款。
新范本第二十三條規(guī)定，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，向相應(yīng)部門繳納因該商品房買賣發(fā)生的稅費(fèi)。因預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異，導(dǎo)致買受人不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，由【】承擔(dān)。新范文第二十六條規(guī)定，出賣人對(duì)買受人信息依法負(fù)有保密義務(wù)。
9、明確出賣人制定的補(bǔ)充協(xié)議與主合同的關(guān)系。
新范本第二十八條規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。
10、附件從舊范本的7個(gè)增加到新范本13個(gè)。
所售商品房的方位、規(guī)劃、車位租售情況、紅線內(nèi)外不利因素、質(zhì)量擔(dān)保等諸多方面，都應(yīng)在相應(yīng)附件中列明，這意味著出賣人在廣告及相關(guān)文件中對(duì)商品房情況的相關(guān)宣傳或承諾應(yīng)通過合同內(nèi)容形式予以體現(xiàn)。
二、新范本變化內(nèi)容對(duì)開發(fā)商影響及風(fēng)險(xiǎn)防范建議
1、新范本加大了開發(fā)商在合同中有關(guān)商品房情況說明或承諾責(zé)任，如出現(xiàn)不實(shí)或無法兌現(xiàn)，將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。為避免發(fā)生糾紛，建議開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況以及已經(jīng)確定的政府批復(fù)文件，對(duì)合同中基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)外不利因素等相關(guān)內(nèi)容如實(shí)填寫，并切實(shí)履行相關(guān)義務(wù)和責(zé)任。2、新范本提高了交付條件，細(xì)化了交付手續(xù)，開發(fā)商在交房方面的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大。建議開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度保守確定交付時(shí)間，加強(qiáng)質(zhì)量管理，加快驗(yàn)收備案和房屋實(shí)測(cè)，在交樓環(huán)節(jié)完善交房流程，快速處理業(yè)主提出的質(zhì)量問題，促成業(yè)主盡快收樓，降低退房或賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。
3、新范本在規(guī)劃和和和設(shè)計(jì)變更方面進(jìn)行了調(diào)整，比如在房屋出售后設(shè)計(jì)變更方面，只要設(shè)計(jì)變更可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，開發(fā)商就應(yīng)發(fā)出通知，買受人有權(quán)決定是否解除合同，這種模糊的規(guī)定無疑加大了開發(fā)商在發(fā)生設(shè)計(jì)變更后的跟進(jìn)責(zé)任，如跟進(jìn)不到位，開發(fā)商將在交樓階段面臨較大法律風(fēng)險(xiǎn)。建議在房屋銷售后出現(xiàn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更情形，開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定的程序進(jìn)行，并向買受人發(fā)出通知，就業(yè)主是否退房進(jìn)行確認(rèn)，降低退房或賠償風(fēng)險(xiǎn)。
4、新范本在產(chǎn)權(quán)登記方面明確了辦證的期限和責(zé)任，如逾期將面臨退房或賠償法律風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商應(yīng)在商品房交付后加大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的辦理力度，及時(shí)向業(yè)主發(fā)出辦證通知，在業(yè)主配合的情況下辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并第一時(shí)間交付給業(yè)主（辦理簽收）。
新范本實(shí)施后，開發(fā)商應(yīng)盡快完善適合自身情況的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議文本。為避免補(bǔ)充協(xié)議條款被認(rèn)定為無效，建議開發(fā)商聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師協(xié)助完善商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，以最大限度保護(hù)自身合法權(quán)益，防范未來可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。
