金橋法談 | 蛋殼公寓爆雷后，租客和房東想知道的都在這

2020年11月6日，央視財經頻道點名曝光蛋殼公寓，評價其“違規加杠桿”、“租金貸占比超標”；11月9日。據《中國新聞周刊》報道，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，現場發生肢體沖突；11月16日，蛋殼公寓回應公司沒有破產，不會跑路；11月17日至今，蛋殼公寓多地被曝“爆雷”，很多租客面臨著搬走預付的房租就打了水漂，不搬又隨時有被強制清退的可能，房租不能退，有房不能住的尷尬境地。甚至有些租客不僅損失了已經支付的押金和房租，未來每個月還需要繼續償還“租金貸”，否則可能會影響征信等一系列問題。

問題總是要解決，若是房屋產權人、蛋殼、租客，三方無法達成一致的解決方案，若房屋產權人或租客訴諸于法律，法律上如何決斷？或許，是我們當下更加關注的問題。作為法律人，我們先來分析一下各主體之間的法律關系及權利義務。

我國現行房屋所有權人和中介機構之間的合同表面上有兩種形式: 租賃合同和委托合同。分析蛋殼長租公寓事件問題，首先要了解長租公寓基本的商業模式，根據不同的模式，我們才能從復雜的現象背后抽絲剝繭，看透復雜現象背后的法律本質問題。長租公寓其基本模式一般包括承租轉租模式和代管/委托代管運營模式。

據網上顯示的資料，蛋殼公寓與房屋所有權人簽訂的是《財產管理服務合同》，蛋殼公寓與租客簽訂的是《房屋租賃代理合同》。房屋產權人與租客并未直接簽訂房屋租賃合同。基于此，房屋產權人與公寓公司之間形成的是委托或代理合同關系，蛋殼公寓僅僅是房屋產權人的委托人，代管房屋財產，提供如代為出租、收取租金等一系列房屋財產的管理服務。房屋產權人與租客并未直接簽訂房屋租賃合同，而是與蛋殼簽訂了《房屋租賃代理合同》，租客在訂立合同時應是知道房屋所有權人（即受托人）與委托人（即蛋殼公司）是代理關系，則該合同對房屋所有權人即委托人與也具有約束力。

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依前文所述，房屋產權人與蛋殼之間形成委托關系，根據民法典第925條之規定，若受托人以自己的名義并且在授權范圍內與第三人訂立合同，該第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，則該合同直接約束委托人和第三人；除非，有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外，根據上述合同及民法典的規定，第三人即租客在訂立合同時應是知道房屋所有權人（即受托人）與委托人（即蛋殼公司）是代理關系，則該合同對房屋所有權人即委托人也具有約束力。因此，按照此邏輯，既然租客與蛋殼公寓簽訂的租賃合同具有約束力，則此時房屋所有權人無權要求租客搬離。同理，若是第三人即租客不履行支付租金等義務，房屋所有權人即委托人也可以直接要求租客按照租賃合同約定履行義務。在此次事件中，租客已支付了租金給蛋殼公司，蛋殼公司卷走了房屋所有權人的房租，蛋殼公司真正套路的是房屋產權人。

每一次公共事件考驗的都是政府的監管能力和公共應急管理能力，蛋殼公寓的經營模式實質上是依靠通過租金貸吸納租客長期房租，再分月分季交予房屋產權人，形成資金沉淀以投資盈利，而非簡單從房屋產權人租客交易活動中抽成盈利。表面上他們是實體經濟，本質上是金融經濟，是典型的龐氏騙局。對于此類企業的監管，應當借鑒對金融機構的監管標準，政府監管時應對其企業財表數據格外重視。

目前多地政府出臺相應政策化解蛋殼公寓危機，12月10日，廣州市政府也發布了《廣州市住房和城鄉建設局關于印發住房租賃糾紛調處指引的通知》，為維權難的“蛋殼”租客、房屋產權人指明了維權的道路。

12月4日，微眾銀行官方微博發布聲明稱：已研究制訂出方案，可以實現即使“蛋殼”租金貸客戶不繼續還貸，仍能結清貸款。

同日，自如在其APP發布名為“暖冬守護”的計劃，針對蛋殼公寓的業主和租客開展專項扶持。自如表示愿盡綿薄之力，幫助受蛋殼公寓事件影響的業主和租客共渡難關。

最后，我們想說，蒼穹之下，沒有過不去的坎，在廣州，大部分的房屋產權人都選擇和租客友好協商，這是在蛋殼爆雷后，我們看到最溫馨的一面。無論是協商還是選擇訴諸法律，希望小小的“蛋殼”真的能還漂泊者一個安身之家。