一 基本案情

（一）當事人和代理人基本情況

葉某生：男，2009年在美國病故，1989年與鄭某某在汕頭市登記結婚，多年在外經商，在美國另有一配偶周某，葉某生與周某育有一子。

鄭某某：女，1989年與葉某生在汕頭市登記結婚，丈夫在外經商多年，鄭某某在汕頭老家生活，鄭某某認識周某，認為其是葉某生的公司秘書，對丈夫葉某生在外與周某結婚的情況一無所知。

委托代理人：秦巖，廣東金橋百信律師事務所律師

委托代理人：黃玨安，廣東金橋百信律師事務所律師

周某：葉某生在美國的配偶，與鄭某某相識多年，其知道鄭某某與葉某生的婚姻關系。

第三方買家：周某向第三方買家出售登記在葉某生名下的2套房屋，但因為鄭某某的異議導致登記未能過戶成功。

（二）案件基本情況

原配、情人、病逝丈夫名下的房產、第三方買家、糾纏多方的財產糾紛系列案件。

1.丈夫病逝，原配發現丈夫多年的婚外情，丈夫的情人惡意轉移財產，鄭某某向律師求助。

鄭某某與葉某生于1989年在汕頭登記結婚，婚后葉某生先是在外地經商，隨著事業的發展，葉某生長年在國外打理生意，鄭某某則在老家照顧家庭。2009年葉某生在美國突然病逝，葉某生的大哥將葉某生的骨灰從美國帶回老家進行安葬，鄭某某悲痛之余也從葉某生大哥處得到一個如同晴天霹靂的消息。原來葉某生在外經商多年，已經秘密與一名女性周某同居并生育一子。由于周某與葉某生已在國外同居十多年，周某掌控了葉某生的全部財產，在葉某生病逝前已開始著手財產轉移，并完成了大部分財產的轉移手續。鄭某某根據葉某生大哥的提示，得知周某打算處置葉某生名下在廣州某核心區域的2套住宅，所以鄭某某在2009年年底從汕頭老家趕到廣州找到我所秦巖、黃玨安律師求助。

2.時間緊迫，財產隨時會被轉移，律師要緊急厘清辦案思路。

我所秦巖、黃玨安律師了解鄭某某的情況后，認為本案案情復雜，周某正在轉移的葉某生的2套房屋情況不明，時間非常緊迫。最終秦巖、黃玨安律師結合鄭某某的情況以及經濟能力在短時間厘清了具體的辦案思路，先調查核實葉某生的房產具體情況，如房屋存在抵押，則發函給銀行要求銀行暫緩房屋的涂銷手續，隨后根據《物權法》關于不動產異議登記制度辦理異議登記手續限制房產的轉移，最后通過司法訴訟的途徑為鄭某某爭取對葉某生名下財產的遺產繼承。

3.阻礙重重，銀行拒不配合暫緩涂銷，周某加緊轉移財產，案件又突然涉及房屋買賣的第三方。

律師通過前期的調查工作，已查實葉某生名下房產的情況，并且發出律師函申請抵押銀行暫緩辦理涉案2套房屋的抵押涂銷手續，并且到房管部門了解異議登記的流程（由于《物權法》是2007年頒布實施的，各地房管部門的異議登記制度在2009年時并未形成統一的規范辦理流程）。但是過程并不順利，首先是銀行在收到律師函后并未配合鄭某某的申請，悄無聲息地根據周某提供的虛假繼承公證文書辦理了涉案房屋的涂銷手續，房屋的過戶已無障礙。其次周某利用手中的繼承公證書通過中介低價吸引了第三方買家孫某峰、王某敏購買涉案房屋并且收取了全部房款，房屋正在辦理交易過戶的過程中。

4.律師多線處理，穩住局面，在房管局出具了交易遞件回執的同時成功完成了異議登記的全部手續，阻止了周某惡意轉移財產的行為。

鑒于上述的緊急情況，律師陪同鄭某某連續三天在天河區房管部門的咨詢窗口、辦公室、信訪辦不斷溝通，最終成功辦理了天河房管局的第一例房屋產權異議登記手續，并備注在房屋查冊登記備注信息中。雖然作為第三方買家的孫某峰、王某敏也已取得房管部門的交易過戶遞件回執，但是最終我方成功阻止了房屋的交易過戶，周某轉移財產的目的暫時未能實現。

異議登記手續辦理后，律師依法在法定時間內對周某提起繼承糾紛的訴訟，鎖定了異議登記的長期效力，至此在未經司法訴訟結果的最終確認前，涉案房屋不存在轉移風險。

提起訴訟后，律師也同時到公證部門進行投訴以及反映情況，要求撤銷周某通過虛假結婚證辦理的公證文件。最終公證部門對上述文書依法予以撤銷。

5.繼承案件、買賣合同系列糾紛一審均完全敗訴，一審判決鄭某某無繼承權、房屋不屬于夫妻共同財產、涉案房屋應當過給第三方買家。

第三方買家先起訴要求周某賠償損失，其后在訴訟中突然變更訴訟請求，不但不要求周某追責賠償，反而要求將涉案房屋過戶到其名下，周某配合第三方買家應訴，企圖通過司法途徑轉移房屋，損害鄭某某的合法利益，最終我方一審敗訴，判決要求將房屋過戶給第三方買家。

第三方買家也提起確認房屋權利的訴訟，一審法院同樣判決我方敗訴，確認涉案房屋屬于第三方買家所有。

鄭某某起訴確認涉案房屋是夫妻共同財產，并對葉某生名下的財產進行繼承的案件一審也敗訴了，由于周某在一審出示了大量有瑕疵的境外大使館認證文件，一審法院又確認了這些認證文件，因此法院認為周某與葉某生結婚在先又有遺囑繼承，判決駁回我方的全部訴訟請求，涉案房屋不屬于鄭某某所有。

根據上述一審敗訴的結果，鄭某某反而成為葉某生的“小三”，對財產沒有任何權利、涉案房屋也屬于第三方買家，徹底敗訴。

6.上述系列案件二審全部改判，涉案房屋屬于鄭某某與葉某生的夫妻共同財產，享有50%的權利。第三人要求過戶、確權的案件均由二審法院駁回起訴及駁回訴訟請求，系列案件經過10年的多次訴訟最終實現逆轉。

上述系列案件一審敗訴后，律師通過整理一審的證據，逐一整理周某虛假證據的瑕疵點，堅持訴訟思路，堅定了鄭某某上訴的決心。二審庭審中律師向二審法院充分陳述周某與第三方交易的瑕疵以及周某提供的虛假證據中的各個漏洞，同時堅持認為鄭某某才是葉某生的原配，理應享有涉案房屋的權利。最終二審全部改判，最終判決涉案房屋不屬于第三方買家、涉案房屋屬于夫妻共同財產，鄭某某享有50%的產權。

第三人要求繼續履行合同、確權、過戶的訴訟請求，由于已經確定了周某為無權處分損害了鄭某某作為產權人的權利，該主張均由二審法院駁回訴訟請求。

二審案件實現逆轉后，周某再提出再審、抗訴，最終并無改變結果。第三人長期霸占涉案房屋，律師通過要求第三人騰退的訴訟也得到法院的支持，要求第三人限期內騰退并支付占用費。律師通過長達10年的代理工作，最終成功維護了鄭某某的合法利益，為鄭某某挽回了近千萬的損失。

（三）爭議焦點

1.鄭某某與葉某生的結婚時間與周某主張與葉某生結婚時間的先后順序；

2.涉案房屋是否屬于夫妻共同財產；

3.房屋買賣合同糾紛中第三方買家是否屬于善意第三人；

4.第三方買家支付全部房款并實際收樓使用，是否有權取得涉案房屋的物權權利；

5.第三方買家的損失應當向誰主張、是否有權占有使用他人的房屋。

二 各方意見

1.周某認為其在美國的結婚登記在鄭某某與葉某生登記前，其婚姻是合法有效，鄭某某的婚姻屬于無效婚姻。涉案房屋是周某的財產，鄭某某對涉案房屋并無任何貢獻。且周某自己為葉某生生前支付了大量的治療費用，有巨額負債。根據遺囑，其有權享有涉案房屋的產權份額。

2.第三方買家認為其屬于善意第三人，其向周某支付了全部購房款并實際使用占有房屋，應當認為其是涉案房屋的產權人，周某、鄭某某必須配合其辦理相關的過戶手續。

3.鄭某某認為涉案房屋是鄭某某與葉某生的夫妻共同財產，其婚姻關系合法有效，周某在1989年之前根本不可能去美國，更加不可能在美國與周某結婚，周某提供的文件是虛假的，也是孤證，不能作為定案的依據。

三 審理結果及理由

1.由于周某沒有合法有效的證據證明其結婚的時間早于鄭某某的結婚時間，因此鄭某某與葉某生的結婚時間早于周某與葉某生在國外的結婚時間，鄭某某與葉某生的婚姻有效合法。

2.涉案房屋屬于鄭某某與葉某生的夫妻共同財產，鄭某某對涉案房屋享有50%的產權份額。

3.由于涉案房屋在過戶前已成功辦理了《物權法》規定的異議登記，即便第三人取得遞件回執，第三人買家孫某峰、王某敏也不屬于善意取得的第三人，不能取得涉案房屋的物權。

4.由于周某的無權處分行為，第三方買家的損失由第三方買家向周某主張，第三方買家應當退出涉案房屋并且對占用涉案房屋期間支付房屋使用費。

四 辦案體會

1.本繼承糾紛案件中存在大量的境外證據，有部分證據無法查證、只能通過大量細節瑕疵來否定其合法性。

2.房屋買賣合同糾紛案件中周某與第三方買家相互配合，第三方買家支付了全部的購房款并實際入住涉案房屋，而且社會資源豐富，導致一審案件無論是從程序上以及實體審理上，我方均極度被動。

3.整個系列案件存在十幾個訴訟案件，處理之間長達十年，在二審改判前，無論是庭審以及庭外協商，我方均處理不利的局面。

4.周某利用虛假文件作出的公證書后，成功撤銷已經生效的公證文件難度極大。

5.案件的辦理思路以及具體操作要根據當事人的實際情況以及經濟能力制定，本案中在當事人無經濟能力做訴訟保全時，根據相關法律規定賦予的權利進行異議登記，從而達到與訴訟保全同樣的結果。

6.在無法全面核實境外證據是否真實合法的情況下，通過對其他合法有效境外證據進行比對，在細節中發現問題以及瑕疵，通過整理以及對比向法院陳述，通過推定否認該瑕疵證據的合法性。

7.通過司法途徑去實現當事人的權利是一個漫長的過程，克服前期的挫敗，堅持到底才能取得最后的勝利。