一 基本案情

（一）當事人和代理人基本情況

原審原告：莊某杰

原審被告：FH企業

委托代理人：黃順華，廣東金橋百信律師事務所律師

（二）案件基本情況

2014年廣州農商行向SY公司發放貸款6500萬元，由王某賓、邢某英、祖某周和蔡某玲以物業提供最高額抵押擔保，同時王某賓和邢某英提供保證擔保。后SY公司未依約還款，廣州農商行提起仲裁申請，廣州仲裁委裁決SY公司歸還6500萬元本金和相應利息，廣州農商行對抵押物（房產若干）享有優先受償權，王某賓和邢某英承擔連帶清償責任。廣州農商行后申請強制執行。

執行階段，FH企業自廣州農商行受讓上述債權及附屬權益，并變更成為該案申請執行人。某法院擬對抵押房產進行拍賣時，案外人莊某杰提出執行異議，稱其已與抵押人就抵押房產簽訂長達20年的租賃協議，并已支付完畢20年租金，且轉租給了第三方，申請法院撤銷拍賣及中止對抵押物的強制執行。法院經審查，認為：莊某杰主張租賃權，本質上是阻卻房產交付，屬于對案外人執行標的的異議，應依據《民事訴訟法》第二百二十七條進行審查，“執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟”。鑒于涉案房產的抵押權設立在租賃權設立之前，租賃關系不得對抗已登記的抵押權，因此該案外人執行異議不能排除執行，駁回異議請求。莊某杰不服上述執行異議裁定，向法院提起執行異議之訴，訴請撤銷該執行異議裁定，確認其對抵押房產享有合法租賃權，并要求中止對抵押房產的執行。

一審判決認為：現無充分證據證明租賃合同為虛假合同，亦無證據證明租賃合同存在合同無效的事由，因此推斷租賃合同合法有效，確認莊某杰對抵押房產享有合法租賃權。但涉案房產辦理抵押登記的時間早于租賃合同的簽訂時間，鑒于涉案房產系在辦理抵押登記后出租，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，故雖然莊某杰對涉案房屋享有合法租賃權，但不能產生阻卻人民法院對涉案房產予以執行的法律效果。退一步說，即使租賃權先于抵押權設立，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第一款的規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。”該條規定賦予了符合條件的承租人在執行標的被強制移交占有給受讓人時，享有阻卻執行的權利。但對不動產采取的查封、拍賣措施本身不涉及移交該不動產時，并不適用該條規定。本案中，莊某杰與王某賓、邢某英之間是租賃合同關系，承租人對租賃物享有的是占有使用的權利，FH企業作為申請執行人，其享有對涉案被查封房產拍賣所得價款優先受償以清償債務的權利，對涉案房屋采取的公開拍賣以清償債務的執行措施，本身不涉及移交該房產的占有，該房產上無論是否附著有在先的租賃權，均不能阻卻該執行措施。綜上，莊某杰要求撤銷執行裁定，以及要求中止對涉案房屋的執行的訴訟請求依據不足，法院不予支持。另根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”故作為申請執行人的FH企業若認為拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，其可向人民法院申請依法將其除去后進行拍賣。

原被告均不服一審判決，提起上訴。本所律師自二審階段介入案件，代理FH企業一方。

（三）爭議焦點

雖然一審判決支持繼續執行抵押房產，不中止拍賣，但其對莊某杰租賃權的確認卻將極大地影響房產拍賣價值和便利，甚至給順利進行拍賣造成障礙。法院雖有權去除租賃權拍賣，但在執行實踐中，法官出于各種顧慮很難推進。因此，我方在上訴中首先極力主張否定該租賃權；其次，除了前述實體主張，我方同時從程序上尋求突破點，主張本案不屬于案外人執行異議之訴的審查范疇，其應當通過執行復議程序予以救濟，即一審受理案件屬于程序錯誤，應當予以駁回起訴。

二 各方意見

（一）原審原告意見

莊某杰上訴請求撤銷執行裁定書，確認莊某杰對涉案房產享有優先購買權。其認為，一審判決已確認莊某杰對涉案房產享有合法租賃權，但未確認其對涉案房產享有優先購買權是錯誤的，莊某杰在租賃合同存續期內理應享有優先購買權。

（二）原審被告意見

1.認為一審判決認定事實不清，對FH企業在一審中提交的證據和陳述的案件事實未做審查。我方從各種證據細節處詳細分析，涉案租賃合同多處明顯違背日常生活經驗法則，原審原告陳述的交易事實無法相互印證，涉案租賃關系存在惡意偽造的重大嫌疑。莊某杰與王某賓、邢某英等人惡意串通，損害抵押權人利益，依《合同法》第五十二條規定應屬無效。

2.莊某杰主張的租賃權并不能排除法院采取司法拍賣的程序，其訴請依法不屬于案外人執行異議之訴的審查范疇，應當駁回起訴。其一，根據《最高人民法院關于適用〈民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第十五條的規定，案外人提起執行異議之訴所主張的權利應當是屬于足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利。本案中，莊某杰主張的租賃權雖為實體權利，但并不能阻止涉案房產的轉讓和交付，更何況在后的租賃關系不能對抗設立在先的抵押權，莊某杰主張的租賃權即使得以認定，也同樣不能阻止涉案房產的轉讓和交付。因此，如莊某杰不服執行異議裁定應當通過執行復議程序予以救濟，而非提起案外人執行異議之訴。其二，根據《某某省高級人民法院關于審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》第（二）部分第26條的規定，金錢債權執行中，案外人以其對執行標的享有租賃權為由，請求排除執行，不予受理，已經受理的，裁定駁回起訴。

三 審理結果及理由

二審裁判要旨中繞開了對租賃權真實性進行闡述和判斷，而是從程序上突破，實現了我方的上訴目的。二審法院認為：廣州農商行依據仲裁裁決對抵押物享有優先受償權益，FH企業通過債權轉讓承接了該生效法律文書確定的該項權利。據此，莊某杰的執行異議直接指向生效法律文書確定的特定執行標的，即其在本案中所提訴請實質上系否定生效法律文書作為執行依據的合法性。則依據《民事訴訟法》第二百二十七條的規定，應當依照審判監督程序辦理。莊某杰起訴不符合法律規定，駁回起訴。

四 辦案體會

我方在二審審理過程中，通過積極舉證和結合生活實踐對租賃過程進行細節分析，說明租賃關系存在諸多不合常理之處，異議人和債務人存在非常明顯的惡意串通的跡象。這種主觀判斷雖然難以掌握直接的證據，但通過律師有力的質疑，能夠對主審法官的內心確信產生重大影響，讓其在作出裁判時趨向審慎和保守。與此同時，換位思考，站在方便法官裁判的角度，我方能夠提供法官一條更加簡單的程序路徑“軟著陸”，讓法官實現內心正義的偏向。因此，雖然二審中仍然缺乏直接證據證明惡意串通的存在，法院難以直接認定租賃無效，但法官最終選擇另辟蹊徑，通過程序上的瑕疵駁回莊某杰訴請，維護了債權人合法權益。

由于本案二審得以改判，執行法院很快重新啟動拍賣程序，抵押房產的商業價值得以保障，最終FH企業順利回收債權。