金橋分享 ? 丈夫隱瞞妻子賣房合同是否有效？（附善意取得最新法條）
概要：丈夫單方出售夫妻共同房產，妻子起訴主張合同無效。是否構成善意取得成關鍵！
案情
爭議
李某與張某簽訂的房屋買賣合同是否有效？張某是否構成善意取得？合議庭在審理過程中存在兩不同意見：
第一種意見認為：某小區的房屋屬于李某與黃某的共有財產，李某未經黃某同意便擅自處理雙方共有財產，侵犯了黃某的合法權益，故李某與張某簽訂的房屋買賣合同無效。
第二種意見認為：某小區的房屋登記在李某一人名下，在商談房屋買賣事宜時，李某出示了黃某委托其賣房的委托書，張某盡了適當的審慎義務，有理由相信轉讓該房屋是李某與黃某夫妻共同的意思表示，且該房已履行完過戶手續，依據物權公示原則應確認該房屋轉讓合同有效。
審理判決
筆者同意第二種意見，理由如下：
1、動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”
根據以上法律規定可知，對夫妻共同共有的財產進行處分，應由夫妻雙方一致同意，若一方未經對方同意擅自處分，原則上應屬無效合同。但是，如果第三人是善意有償取得，還應依照物權法中善意取得的原則，確認該買賣合同成立，以便同時兼顧保護善意第三人的合法權益。
2、本案中，張某主觀上沒有過錯，且盡了合理的審查注意義務，其與李某又是以正常的市場交易價格購買該房屋，雙方也已在相關部門辦理了房屋過戶手續，其與李某簽訂的該房屋買賣合同應屬有效。而李某故意隱瞞實情，完成了法律上認可的房屋交付行為，導致黃某合法的權益收到損害，黃某的損失可另行向李某主張。
法院經審理認為，無論是側重保護共同共有人的權益，還是側重保護善意第三人的合法權益，都要從社會秩序與交易安全出發，嚴格按照法律規定，綜合案件具體情況來判定買賣合同是否有效。綜合本案具體情況，若只照顧共有人的利益，判令該買賣合同無效，則勢必發生返還財產的后果，造成法律關系的再次調整，不利于維護社會動態交易安全。故而在嚴格按照物權法第一百零六條對善意取得制度的規定的基礎上，確認對善意買受人予以法律保護，以維持交易秩序的安全。
綜上，賓陽縣法院判決駁回了原告的訴訟請求。
善意取得相關法律依據
一、《物權法》
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
二、最高人民法院關于適用《物權法》若干問題的解釋（一）
第十八條 物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。
當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。
法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。
第十九條 物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。
第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：
（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；
（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。
三、最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）
第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
來源：《實用法律知識》
