物業公司如何“解”小區車輛違停亂象？
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隨著小區業主私家車擁有量急劇增加，加之小區訪客亦需頻繁臨時停車，而小區規劃停車位數量有限，部分業主或訪客缺乏公共利益意識，小區內不聽指揮違停車成為普遍現象。小區違停車給廣大業主出行帶來諸多不便，堵塞消防救援通道勢必會造成極大的安全隱患。
實踐中，對小區違停車的行為，物業公司的手段五花八門，總結起來主要有貼條、鎖車、挪車、罰款等措施，為此時常有業主或訪客與物業公司發生矛盾或糾紛，將物業公司投訴到政府相關部門，甚至與物業公司對簿公堂，而物業公司被投訴或被起訴，最終結果往往對物業公司不利。
如何既維護小區業主的共同利益，又不侵害業主或訪客的財產權益，維護小區良好的車輛管理秩序，成為擺在物業公司面前的一道棘手難題。
一、對違停車輛，物業公司能否采取貼條、鎖車、挪車、罰款等措施？
【案例】
某車主在某小區未將車輛停放在規定的車位上，遭物業公司保安鎖車，后被迫繳納50元罰款后，才得以開鎖離開。事后，業主不服到法院起訴，認為物業公司鎖車、罰款行為沒有法律依據和合同依據，該罰款為不當得利，法院判決物業公司返還收取的50元“罰款”。
【法律分析】
《物權法》第73條：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外”。
《物權法》第74條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。
《物權法》第76條：“下列事項由業主共同決定：（二）制定和修改建筑物及其附屬物的管理規約；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。
《物權法》第82條：“物業服務企業或其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督”。
《物權法》第83條：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失”。
《物業管理條例》第22條：“建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定”。
《物業管理條例》第23條：“物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾”。
《物業管理條例》第63條：“違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用”。
根據《行政處罰法》第9條到13條規定：除法律、行政法規、地方性法規、國務院部委制定的規章以及省、自治區、直轄市人民政府和省、自治區人民政府所在地的市人民政府以及經國務院批準的較大的市人民政府制定的規章以外，其他規范性文件不得設定行政處罰。
根據以上法律法規相關規定，物業公司是受業主委托為小區提供物業服務的主體，物業公司的行為應嚴格遵守《物業服務合同》及臨時管理規約（業委會成立前）或管理規約（業委會成立后）的規定，在《物業服務合同》及臨時管理公約或管理規約未明確規定授權物業公司對違停車有權采取“貼條、鎖車、挪車、罰款” 等措施時，物業公司對違停車輛進行“貼條、鎖車、挪車、罰款”，違反了法律法規及臨時管理公約或業主管理規約相關規定，侵犯了違停業主的財產權，應承擔侵權的法律責任。
二、對物業公司治理小區違停車的幾點建議
（一）將對小區業主車輛管理及對違停的處置具體措施加入《臨時管理規約》或《管理規約》，做到有約可依。
1、前期物業服務階段：
建設單位應當在銷售物業之前，制定包括車輛管理在內的《臨時管理規約》，對車位的規劃、使用、違停情形、違停處置具體措施（包括“貼條、鎖車、挪車、收取違停違約金”等），以及授權物業公司具體執行車輛管理及處置具體措施，作出明確的約定；在業主與建設單位簽訂物業買賣合同時，由業主簽署遵守該《臨時管理規約》的承諾書。
如建設單位制定的《臨時管理規約》未對車輛管理作出明確約定，應完善《臨時管理規約》，將車輛管理具體規定加入該規約，并在業主收樓前由業主補充簽訂。如業主入住后才完善該規約的，可以在業主申請使用車位或在小區日常管理中，由物業公司負責補充簽訂該規約。應注意的是，按照《物權法》及《物業管理條例》的規定，應經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意，補充簽訂的該規約方為有效。
2、后期物業服務階段：
在小區依法具備成立業委會條件后，由業主大會制定通過包括車輛管理在內的業主管理規約，對車位的規劃、使用、違停情形、違停處置具體措施（包括“貼條、鎖車、挪車、收取違約金”等），以及授權物業公司具體執行車輛管理及處置具體措施，作出明確的約定。
如業主大會制定的《管理規約》未對車輛管理作出明確約定，應完善《管理規約》，將車輛管理具體規定加入該規約，并由業委會召開業主大會予以表決通過，按照《物權法》及《物業管理條例》的規定，應經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意，該完善的規約方為有效。
（二）針對小區訪客車輛，在進入小區登記同時簽署《臨停車輛管理協議》，做到處理違停車有合同依據。
由于訪客不是業主，但往往訪客違停車占較大的比例，而且處理起來投訴或發生糾紛的可能性遠大過業主。為降低物業公司的違法風險，物業公司人員應在訪客開車進入小區時，引導訪客簽署臨停車輛管理協議，在協議中明確約定臨停的范圍和位置，如違反將采取“貼條、鎖車、挪車、收取違約金”等措施，做到處理訪客違停車有合同依據。
（三）主動加強小區車輛管理，維護小區良好的車輛管理秩序
1、物業公司應在小區有限的公共區域內合理規劃停車范圍和位置，適當開辟新的停車場所，增加停車位，盡量緩解停車難的問題。
2、物業公司為了防止將車輛違章停放在公共綠地或居民活動場所，應在這些地方設置固定的警示牌、禁停標志和必要的障礙物，以阻止車輛對綠地和活動場所的破壞。
3、物業公司應加強對進出小區的車輛進行登記，特別是訪客或未申請月保卡的業主車輛，應簽署《臨時車輛管理協議》并領取臨時卡后方能進入。車輛進入后物業公司應引導和監管各類車輛停放。嚴禁在小區的大門口、小區主干道等禁停位置停放車輛，嚴禁圈占、遮擋室外消火栓。小區居民及外來服務人員的摩托車、助動車、自行車等車輛，必須停放在保安指定的位置，不得隨意停放。裝修拉運材料、搬家、運送貨物的專用營運車輛，一律按照訪客臨時車輛管理和收費，經核實登記備案后，在指定地點停放，不得影響居民通行。大型車輛裝卸后應立即離開小區。
4、物業公司應加大小區巡邏力度，發現違規停車現象，應及時與車主電話溝通，使其限時糾正違規行為。對違停車輛和違停現場進行拍照和錄像，電話通知車主限時將車輛移開并對電話錄音進行證據保全。對勸阻無效的違規車輛，物業公司按照規定采取適當的管理措施，包括但不限于警告、貼條、鎖車、拖車、收取違約金等措施，由此產生的費用及后果由涉事車主自行承擔。
（四）加強與政府相關部門的溝通
小區作為業主自治的區域，在發生違規停車影響通行甚至堵塞小區通行物業公司報案時，公安、消防、房管等部門一般不會介入處理，除非發生治安、火災、刑事案件等事件，才會依法介入處理。盡管如此，物業公司仍應加強與小區轄區內的公安、消防、房管等部門的溝通，將小區的《臨時管理規約》或《管理規約》或,《臨停車管理協議》以及有關車輛管理制度向政府相關部門報備，以取得政府相關部門的理解與支持，并在發生違停車需要采取鎖車或挪車措施時，主動向政府相關部門溝通報備，盡量降低被投訴或發生訴訟的風險。
三、結語
當然，在發生違規停車糾紛案件時，即使小區管理公約對違規停車處置有明確具體規定，物業公司也做到了加強管理和規范處置違規停車，但由于涉及小區公共利益與業主或訪客財產權益的競合和沖突，法院仍會根據具體案情，權衡各方責任，做出自由裁量。
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金橋百信房地產法律部
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3.房地產經營：項目公司設立，營運的法律結構，預售、銷售，按揭，租賃，物業交付，物業管理，物業商業業態布置與運作等；
4.房地產融資：一般性融資，私募投、融資，信托融資，資產證券化，房地產企業境內外資本市場首次發行（IPO），房地產上市企業再融資等。
5.相關爭議糾紛的解決。
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