尚法 勤勉 精專 共贏

我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過二十年的高速發(fā)展，過去兩年各地陸續(xù)迎來了最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。在新的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)投資經(jīng)營已成為一個(gè)利益猶在但風(fēng)險(xiǎn)激增的行業(yè)。如何在安全穩(wěn)健的前提下，保持利潤，促進(jìn)規(guī)模發(fā)展，是當(dāng)前眾多房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的難題。

2019年10月12日下午2點(diǎn)30分，受魯能集團(tuán)海南三亞灣新城開發(fā)有限公司的邀請(qǐng)，廣東金橋百信律師事務(wù)所指派房地產(chǎn)法律部楊昌利律師、王玉江律師和潘勇潔實(shí)習(xí)律師，就房地產(chǎn)開發(fā)中的拿地階段（包括一二級(jí)開發(fā)階段）、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段、交付階段和物業(yè)管理階段，以法律專項(xiàng)培訓(xùn)的方式，向該公司員工梳理并講解了上述各階段分別涉及的常見法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出了可行的解決方案和風(fēng)控建議。

對(duì)于日益競(jìng)爭(zhēng)激烈及成本高企的土地市場(chǎng)，楊昌利律師首先分析了幾種常規(guī)的拿地方式及其利弊，還介紹了適合大型房地產(chǎn)企業(yè)操作的勾地模式（土地預(yù)申請(qǐng)制度）。接著，對(duì)土地管理法修訂后，房地產(chǎn)企業(yè)如何識(shí)別農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、如何操作農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等新問題進(jìn)行了梳理和分析。

對(duì)于開發(fā)建設(shè)階段，此次重點(diǎn)講述了工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)的法定流程和風(fēng)控措施。楊昌利律師針對(duì)招投法修訂前后國家對(duì)建設(shè)工程招投標(biāo)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、程序等變化做了對(duì)比分析；之后，依據(jù)司法判例，深入簡出地分析了建設(shè)工程領(lǐng)域常見的“黑白合同”的司法認(rèn)定問題、以及如何識(shí)別建設(shè)工程中的轉(zhuǎn)包、掛靠、非法分包亂象、如何甄別職務(wù)行為和表見代理行為，并針對(duì)表見代理行為對(duì)建設(shè)單位和施工企業(yè)的影響，通過引述案例進(jìn)行分析并提出企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控建議。

對(duì)于商品房銷售階段，對(duì)于被廣大消費(fèi)者詬病的虛假宣傳、銷售欺詐、虛假銷售承諾等亂象，楊昌利律師從形成亂象的主客觀因素、銷售人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和法律意識(shí)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析，并結(jié)合案例指出上述違法銷售手段不但損害了消費(fèi)者利益，更損害了房地產(chǎn)企業(yè)的合法利益和社會(huì)形象。對(duì)于此，楊昌利律師亦對(duì)如何健全和規(guī)范合法、合規(guī)的銷售行為提出了解決方案。針對(duì)商品房銷售后，部分買受人斷供給開發(fā)企業(yè)新增的階段性擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，楊昌利律師也給出了解決方案，以最大限度的保障開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。

對(duì)于商品房交付階段，楊昌利律師幫助參會(huì)人員分析了法定交付和約定交付的標(biāo)準(zhǔn)，輔以充分的案例幫助參會(huì)人員厘清可交付商品房、不可交付商品房、瑕疵交付商品房的界限和判斷依據(jù)，并對(duì)商品房交付后的保修責(zé)任、保修范圍、保修期間作了詳細(xì)分析。

對(duì)于物業(yè)管理階段，楊昌利律師分析了開發(fā)商與前期物業(yè)公司的關(guān)系和責(zé)任界限，對(duì)前期物業(yè)公司選聘和招投標(biāo)程序的必要性和合法性進(jìn)行講解。之后，楊昌利律師對(duì)業(yè)主與前期物業(yè)公司的關(guān)系及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)主體，以案例分析的方式向參會(huì)人員進(jìn)行分析和講解，旨在幫助物業(yè)公司員工樹立為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念。

在本次法律培訓(xùn)提問環(huán)節(jié)，楊昌利律師對(duì)參會(huì)人員提出的在業(yè)務(wù)實(shí)踐中遇到的諸多法律實(shí)務(wù)問題，也一一作出了精準(zhǔn)的解答。

下午6點(diǎn)30分，法律培訓(xùn)會(huì)議在與會(huì)人員熱烈的掌聲中結(jié)束，參會(huì)人員紛紛表示表示受益良多，并與我所海南律師團(tuán)隊(duì)相約接下來舉辦更細(xì)分的培訓(xùn)課程，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)企業(yè)與法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)之間的溝通和交流，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)與精細(xì)化管理水平。

廣東金橋百信律師事務(wù)所海南律師團(tuán)隊(duì)深耕海南市場(chǎng)多年，專注于為海南房地產(chǎn)企業(yè)以及旅游行業(yè)等提供全方位的法律服務(wù)。海南律師團(tuán)隊(duì)擔(dān)任著當(dāng)?shù)囟嗉掖笾行推髽I(yè)的常年法律顧問職責(zé)，深度理解企業(yè)客戶的法律需求和商業(yè)需求，尤其在服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)處理傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域（包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營）與拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域（包括但不限于度假村、教育與培訓(xùn)、特色小鎮(zhèn)）中復(fù)雜多元的法律問題時(shí)，深受客戶好評(píng)！