2021年4月16日上午9：30，由廣東金橋百信律師事務所房地產法律事務部承辦的金橋大講堂第128期如期舉行，李開華律師分享的《斷供案件中各方利益之博弈——試談<民法典>擔保解釋第52條》引發與會人員的熱烈研討。

本次講堂沿襲房產部的一貫風格，邀請了碧桂園、萬科、陽光城、新鴻基、新世界等房企法務人員參加，讓本次講座成為律師與房企法務交流與思想碰撞的平臺。

李開華律師在開講前與現場人員提問互動，“哪家律所曾經參與承辦國內銀行首宗樓盤按揭業務？”“是金橋百信”，一問一答之間，彰顯了金橋百信不凡的地產業績。

李開華律師分享的《斷供案件中各方利益之博弈——試談<民法典>擔保解釋第52條》包括以下四方面：

第一：銀行的輕松應對。廣東高院的一紙批復“不動產預告登記雖具有一定的物權性質，但預告登記權利人對涉案房屋并沒有因此取得抵押權”后，從篩選的2015年來廣東與房屋優先受償權相關聯的38個斷供案例反映，法院判決不支持銀行拍賣、變賣涉案房屋并對價款享有優先受償權與支持銀行拍賣、變賣涉案房屋并對價款享有優先受償權比例為53%：47%。

第二：開發商的被動救贖。從篩選的近三年廣東關聯度較高的81個開發商為斷供業主代償拖欠貸款再起訴業主解除購房合同案例反映，法院判決支持解除購房合同與不支持解除購房合同比例為67%：33%，在法院不支持解除購房合同的情況下，開發商作為普通債權人向業主追償代償貸款，可能面臨無法清償的不利局面。

第三：最高人民法院關于適用《民法典》有關擔保制度的司法解釋第52條解讀。對在何種情況下預告抵押登記可以轉為抵押權、何種情況下預告抵押登記不能轉為抵押權、如何維持預告登記不失效等方面進行了講述。

第四：開發商的風險防范。如何防范斷供案件相關的法律風險，李律師從與銀行合作協議條款的調整、與業主的合同條款完善、辦證環節如何確保預抵押登記不失效以及發生斷供案件如何進行非訴或訴訟處理等方面提出了自己的見解。

在分享的最后，李律師提出四個問題進行討論：

1、如何避免抵押預告登記失效？

2、如業主斷供時尚未辦理建筑物所有權首次登記，銀行起訴業主和開發商償還拖欠貸款，開發商該如何處理？

3、銀行以按揭合作協議約定辦理正式抵押登記前仍需承擔階段性擔保責任，開發商以擔保解釋第52條主張抵押權自預告登記之日起設立抗辯，開發商該如何應對？

4、在法院不支持抵押權預告登記優先受償權、法院不支持解除購房合同、業主跑路房屋又被查封的情況下開發商該如何應對？

與會律師與房企法務人員紛紛參與討論，從開發商的角度探討在發生斷供案件時，各方如何博弈，如何參與爭房大戰，以及如何從源頭的合同條款設計進行完善。現場氣氛熱烈，不時碰出奇思妙想，將講座推向高潮。

房產部主任馬立峻高屋建瓴作總結，隨著房地產市場的發展，律師不應局限辦理簽約按揭等業務，應從擔保新規角度出發，重塑銀行、開發商、業主關于按揭及斷供的新規則，讓各方利益博弈達到合法合理的平衡，房產部將會組織研發此類法律服務產品，力爭為行業的規范作出努力和貢獻。

最后，碧桂園泰國區域負責人朱紅英分享了《泰國房地產投資＆云上·素坤逸23項目》，介紹了到泰國置業的相關知識及泰國的風土人情，令大家對泰國的美食與SPA等充滿了神往。

金橋百信房產部秉承海納百川、精益求精的精神，將繼續依托金橋大講堂，由本部門律師呈獻精彩的講座，并將一如既往地邀請房企法務人員參與交流，在專題分享與思想碰撞中，共同推動專業的提升和行業的規范發展。

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